Pour donner suite à certaines recommandations de la démarche de la Table de l’Habitation 2023 et en tenant compte des suggestions des citoyens lors d’une consultation publique réalisée en avril 2024, la Ville de Dunham est en processus de modification de ses règlements d’urbanisme afin de permettre les unités d’habitation accessoires (UHA) sur son territoire.
Les unités d’habitation accessoires font partie des efforts de la Ville pour proposer de nouvelles options de logements. L’objectif est de dynamiser les quartiers, stimuler l’économie locale et contribuer à la réduction de l’étalement urbain.
⌂ Consultez le premier projet de modification réglementaire du règlement de zonage !
⌂ Consultez le premier projet de modification réglementaire du règlement relatif au PIIA !
⌂ Consultez l’avis public annonçant les mesures de participation publique ici (494-24 zonage) !
⌂ Consultez l’avis public annonçant les mesures de participation publique ici (489-24 PIIA) !
La modification du règlement de zonage proposée vise à autoriser la construction, l’implantation et la modification d’unité d’habitation accessoire (UHA) attachée et détachée d’un bâtiment principal résidentiel ainsi qu’à préciser les normes applicables aux bâtiments accessoires.
La modification du Règlement relatif au Plan d’implantation et d’intégration architectural (PIIA) vise à encadrer la l’implantation et la modification des unités d’habitation accessoires dans le zones assujettis au Règlement relatif au Plan d’implantation et d’intégration architectural (PIIA).
Ces habitations, qu’elles soient attachées ou détachées, seront autorisées dans certaines zones de la ville. L’idée est de faciliter l’ajout de logements supplémentaires, que ce soit pour loger des membres de la famille, générer un revenu locatif, ou offrir plus de flexibilité en matière d’habitation. Ces changements visent à répondre aux besoins des résidents tout en favorisant un développement plus diversifié et inclusif. Pour le moment, il n’est pas prévu que c’est unités puissent faire l’objet de location à court terme étant donné l’objectif d’accroître l’offre en logements résidentiels permanents.
Bénéfices des UHA
Éléments principaux des modifications réglementaires :
1- Règlement de zonage
- Type d’UHA possible | Attachée ou détachée
- Limite d’une unité d’habitation accessoire par habitation principale résidentielle
- Normes spécifiques quant à l’implantation au sol
- Normes établies quant au rapport entre le bâtiment principal et l’unité d’habitation accessoire
- Location court terme interdite
UHA attachée
- L’UHA attachée doit être aménagée sur le même terrain que celui occupé par une habitation unifamiliale isolée
- L’UHA attachée doit avoir une superficie habitable n’excédant pas 40 % de la superficie habitable du bâtiment principal
- L’entrée de l’UHA attachée ne peut être sur la façade principale du bâtiment principal
- En zone agricole, l’UHA attachée est reliée au logement principal de manière à permettre la communication par l’intérieur
UHA détachée
- L’UHA détachée doit être aménagée sur le même terrain que celui occupé par une habitation unifamiliale isolée
- L’UHA détachée doit respecter les normes applicables aux bâtiments principaux telles qu’indiquées dans les grilles de spécifications présentées à l’annexe B du Règlement, à l’exception de la superficie minimale au sol et des usages autorisés
- L’UHA détachée doit occuper un terrain d’un minimum de 5 000 mètres carrés, si le terrain est non desservi par les réseaux d’égout sanitaire publics
- L’UHA détachée doit occuper un terrain d’un minimum de 2 000 mètres carrés, si le terrain est desservi par le d’égout sanitaire publics
- L’UHA détachée doit occuper un bâtiment distinct et détaché de celui occupé par l’habitation principale et doit avoir une superficie au sol minimale de 25 mètres carrés sans excéder 70 % de la superficie au sol du bâtiment principal
- L’UHA détachée est autorisée dans la cour arrière seulement. Pour un lot transversal ou un lot de coin, la marge de recul avant est applicable
- L’UHA détachée doit être à au moins 5 mètres du bâtiment principal
- La hauteur d’une UHA détachée ne peut pas excéder la hauteur du bâtiment principal
- L’UHA détachée doit occuper 100 % du bâtiment
Zones assujetties au règlement
- La construction et l’implantation d’une UHA attachée et détachée est autorisée sur tout le territoire, à l’exception des zones RR-1, RR-2, RC-1 et RC-2, situées dans le secteur du lac Selby.
Ces zones sont illustrées ci-dessous à titre indicatif uniquement :
2- Règlement relatif au PIIA
- Objectifs et critères sur la qualité architecturale des projets.
- Harmonisation de l’unité d’habitation accessoire au bâtiment principal et au contexte du quartier.
- Conservation de la qualité des cours (avant et arrière) et du milieu de vie pour les ménages.
Processus de participation publique :
Ces projets de modifications réglementaires feront l’objet d’activités prévues pour la modification du règlement de zonage par le Règlement no 444-22 relatif à la politique de participation publique en matière d’aménagement et d’urbanisme. En ce sens, voici les activités de participation publiques prévues pour ces projets de modifications réglementaires :
- Un atelier de participation sera tenu le 19 août 2024 à 18 h 30 dans la salle du conseil au 3777, rue Principale, Dunham (Québec) J0E 1M0. Lors de cette activité, des cas pratiques seront analysés et feront l’objet de discussions.
- Une rencontre de type « café virtuel » entre les citoyens et la Ville sera tenue le 27 août 2024 à midi. Les citoyens intéressés à participer doivent s’inscrire en écrivant au greffe@ville.dunham.qc.ca ou en s’adressant à l’hôtel de ville. Lors de cette activité, des informations sommaires au sujet du projet de règlement actuel seront présentées et les participants seront invités à échanger à ce sujet dans un contexte informel.
- Une assemblée publique de consultation quant à ce règlement sera tenue le 9 septembre 2024 à 18 h 30 dans la salle du conseil au 3777, rue Principale, Dunham (Québec) J0E 1M0. À cette occasion, le maire ou une personne désignée par lui expliquera le projet de règlement ainsi que les conséquences de son adoption. Les personnes et organismes qui
désirent s’exprimer ou poser des questions quant à ce projet de règlement auront aussi l’occasion de le faire. - Une consultation écrite a également lieu du 11 juillet 2024 au 20 septembre 2024. Les commentaires et observations peuvent être transmis par courriel au greffe@ville.dunham.qc.ca ou par écrit au 3777, rue Principale, Dunham (Québec), J0E 1M0.
À la suite de ces activités, un rapport de rétroaction sera produit au conseil municipal avec des recommandations pour améliorer ou bonifier le projet de règlement.
Il est important de noter que les mesures de participation des deux projets de règlements se feront à la même occasion, et ce, par souci de clarté et de transparence.
*** Mise à jour ***
Rapport de rétroaction
Le rapport concernant le processus de participation publique, incluant les recommandations faites au conseil municipal, a été déposé lors de la séance ordinaire du conseil du 1er octobre 2024. Pour consulter ce rapport, cliquez ici !
Mise à jour du 9 décembre 2024 – Zone agricole
Le projet de loi 86 vient tout juste d’être adopté et a un impact direct et immédiat sur l’implantation d’un nouveau logement dans une aire de 5000 m2 résidentielle autour d’une résidence en zone agricole. En effet, la CPTAQ désire restreindre « l’ajout ou la construction d’un logement additionnel, d’une résidence additionnelle ou de tout autre bâtiment additionnel dans lequel un logement est aménagé sur un lot bénéficiant d’un droit acquis résidentiel, à moins d’être titulaire d’un permis de construction valablement délivré sur la base d’un avis de conformité émis par la Commission entre le 21 juin 2001 et la date de présentation du projet de loi». (FQM, 2024)
Durant les activités de consultation publique, plusieurs questions portaient sur l’implantation d’un UHA en zone agricole. La Ville n’avait pas exclu la zone agricole des zones visées par le règlement, en ajoutant toutefois que les citoyens devaient aller chercher les autorisations nécessaires aux autres paliers de gouvernement. La CPTAQ, a travers ce règlement, vient donc de donner une orientation à ces demandes.
En date d’aujourd’hui, il est donc impossible d’aménager un UHA, ou tout autre type de logement additionnel (incluant des logements intergénérationnels) sans demande d’autorisation à la Commission de Protection du Territoire Agricole du Québec.